Für den Bau eines Hauses oder den Kauf einer gebrauchten Immobilie benötigen Bauherren oder Käufer in der Regel einen Baukredit zur Finanzierung ihres Wohntraums. Nur die wenigsten Menschen dürften über genügend Barmittel verfügen, um eine Immobilie ohne Zuhilfenahme eines Baukredits bezahlen zu können. Je nach Höhe der Anschaffungskosten bzw. des Kaufpreises muss also in der Regel ein Kredit für die Baufinanzierung aufgenommen werden. Die Höhe des Baukredits ergibt sich aus den Bau- bzw. Anschaffungskosten inklusive sämtlicher Nebenkosten abzüglich des vorhandenen Eigenkapitals.
Höhe des benötigten Baukredits berechnen
Bei der Berechnung der Höhe des Baukredits sollten Käufer bzw. Bauherren auch diejenigen Kosten berücksichtigen, die tatsächlich bis zur endgültigen Fertigstellung der Wunschimmobilie entstehen. In den seltensten Fällen wird ein Neubau tatsächlich komplett fertig vom Bauträger übergeben. Eine Gebrauchtimmobilie wird in der Regel von den Käufern saniert oder sogar umgebaut, um tatsächlich den eigenen Wünschen zu entsprechen.
Die mit dem eigentlichen Kauf oder Bau verbundenen weiteren Kosten können sehr vielfältig sein und einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen. Zu berücksichtigen sind unter anderem Kosten für die Inneneinrichtung wie Türen oder Teppiche, eine neue Küche sowie Maler- und Tapezierarbeiten. Ebenso fallen im Außenbereich weitere Kosten an für die Gartengestaltung, die Erstellung eines Parkplatzes, die Pflasterungen von Wegen und der Terrasse oder den Bau eines Carports. Alles zusammengerechnet können hierfür schnell einige Tausend Euro an Mehrkosten entstehen.
Die Nebenkosten beachten
Bei der Berechnung der Höhe des Baukredits muss in jedem Fall beachtet werden, dass zum eigentlichen Kaufpreis einer gebrauchten Immobilie bzw. den Baukosten eines Neubaus häufig Baunebenkosten in nicht unerheblicher Höhe dazu kommen. Soweit diese nicht mit Eigenkapital bezahlt werden können, müssen auch sie über den Baukredit finanziert werden.
Notarkosten
Verträge über Grundstücks- und Immobilienkäufe sind in Deutschland grundsätzlich nur dann rechtlich gültig und für die Vertragsparteien bindend, wenn sie notariell beurkundet worden sind. Der Notar als juristischer Fachexperte erstellt den gültigen, rechtsverbindlichen Kaufvertrag und achtet hierbei darauf, dass der Wille von Käufern und Verkäufern klar und unmissverständlich formuliert wird. Als unabhängiger und unparteiischer Rechtsexperte sorgt er dafür, dass keine der Parteien durch das Grundstücks- oder Immobiliengeschäft ungerechtfertigt benachteiligt oder bevorzugt wird. Er handelt im Interesse und zu Gunsten aller Vertragsparteien.
Die für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages entstehenden Notarkosten ergeben sich aus der Gebührenordnung der Notare. Zusammen mit den Kosten des Grundbucheintrages, die ebenfalls vom Notar durchgeführt wird, betragen die Notarkosten in etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Verlangen die Vertragsparteien besondere Leistungen des Notars, erhöhen sich hierdurch die Notarkosten entsprechend.
Kosten für Grundbucheintrag
Sämtliche Änderungen der Eigentumsverhältnisse an einem bebauten oder unbebauten Grundstück müssen nach deutschem Recht zwingend in das Grundbuch eingetragen werden. Hierfür zuständig ist das örtliche Grundbuchamt. Änderungen an den Eintragungen im Grundbuch lassen sich nicht durch den Käufer bzw. Verkäufer einer Immobilie direkt beantragen. Anträge auf Grundbuchänderungen nimmt das Grundbuchamt nur an, wenn sie von einem Notar stammen. Während des Kaufvorgangs belastet der Notar über seine Kostennote die Grundbuchkosten an die Immobilienkäufer weiter.
Grunderwerbsteuer
Bei Immobilienkäufen wird Grundsteuer fällig. Berechnungsgrundlage für die Höhe der Grunderwerbsteuer ist bei unbebauten Grundstücken dessen Kaufpreis und bei Häusern der Gesamtkaufpreis, also der Kaufpreis für das Grundstück und das Haus zusammen. Vorsicht ist bei der Berücksichtigung der Grunderwerbsteuer im Rahmen der Baufinanzierung geboten, wenn das unbebaute Grundstück von einem Bauträger gekauft wird und eine Baubindung besteht. In diesen Fällen verkauft der Bauträger das Grundstück nur an Kunden, die gleich oder später ein Haus auf diesem Grundstück von genau diesem Bauunternehmer erstellen lassen. Das Finanzamt sieht in diesen Fällen einen objektiven Zusammenhang zwischen dem Kauf des unbebauten Grundstücks und der Erstellung des Hauses. Als Bemessungsgrundlage wird dann der Kaufpreis des Grundstücks zuzüglich der Herstellungskosten für das Haus genommen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Sie liegt zwischen 3,5 Prozent (zum Beispiel in Bayern und Sachsen) und 6,5 Prozent (zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen und im Saarland).
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