Prüfung der Bebaubarkeit

Prüfung Bebaubarkeit BeratungIst ein mögliches Baugrundstück gefunden, analysieren wir es zunächst auf Herz und Nieren. Bei Grund und Boden liegen die Überraschungen oft im Verborgenen. Jedes Grundstück weist Besonderheiten auf, die es herauszufinden und zu bewerten gilt.

Folgende Leistungen bieten wir Ihnen:

  • Bodengutachten mit Gründungsempfehlung
  • Untersuchung der Baustellenlogistik
  • Überprüfung des Bebauungsplanes inklusive Analyse des Baurechts
  • Ausarbeitung eines Angebotes über die grundstücksspezifischen Kosten
  • Beplanung des Grundstücks mit raum- und himmelsrichtungsbezogen optimierter Stellung des Hauses und der Nebengebäude

Manchmal ist es „Liebe auf den ersten Blick“. Sie entdecken ein freies Baugrundstück und stellen sich im Geiste schon Ihr Eigenheim darauf vor. Hier ein kleiner Ratgeber, worauf Sie achten sollten, bevor es zu einem Grundstückskauf kommt.

  • Passt der ausgesuchte Bauplatz zu meinem Wunschhaus?
  • Mit welchen Baunebenkosten ist zu rechnen?
  • Eine Untersuchung der Baustellenlogistik bringt hier Klarheit.
  • Welche Ausrichtung des Hauses ist gewünscht und umsetzbar?
  • Und die nicht unerhebliche Frage: Wieviel möchte/kann ich für das Grundstück inklusive aller Kaufnebenkosten bezahlen? Reicht mein Budget aus oder zwingt mich der Bauplatz, erhebliche Abstriche beim Hausbau machen zu müssen?

Bebauungsplan

Lässt der Bebauungsplan jene Wünsche zu, die Sie sich von einem Neubau erhofft? Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan und wird von der zuständigen Gemeinde bzw. Kommune erstellt. Der Verlauf von Straßen und Wegen ist hier ebenso festgelegt wie die Art der Bebauung. Auf manchen Grundstücken sind Stadtvillen mit zwei Vollgeschossen gestattet, andere Grundstücke können wiederum nur mit Satteldachhäusern bebaut werden. Es gilt, Mindestabstände zu den Nachbargrundstücken einzuhalten. Auch die maximale Größe und Form des neuen Hauses sind vorgeschrieben. Selbst die Art der Bepflanzung mit Gehölzen und Bäumen kann genau festgelegt sein. Der Bebauungsplan ist bei der zuständigen Gemeindeverwaltung, dem Bauordnungsamt oder dem Stadtplanungsamt einzusehen.

Zukünftige Entwicklungen

Die weitere Entwicklung des Bebauungsgebietes ist nicht unerheblich und sollte ebenfalls geprüft werden. Ein Flächennutzungsplan kann Auskunft darüber geben, ob in der Nähe einmal eine Umgehungsstraße oder Autobahn geplant wird - oder vielleicht ein neues Gewerbegebiet entstehen soll. Beides kann mit nicht unerheblichen Lärmbelastungen verbunden sein und mindert die Wohnqualität als auch den Wert eines Grundstückes. Wenn Kinder mit ins Haus ziehen oder Nachwuchs geplant ist, sollte auch die Entfernung zu Schulen und Kindergärten nicht zu weit ausfallen. Für den Weg zur Arbeitsstätte ist eine gute Verkehrsanbindung von Vorteil.

Bodenprüfung

Auch auf den Untergrund des Grundstückes sollten Sie einen Blick werfen, denn die Beschaffenheit des Bodens ist ein wichtiger Punkt beim Hausbau. So könnte der Boden Altlasten enthalten – etwa von alten Tankstellen, Mülldeponien oder Fabriken. Hier muss mit einer Verunreinigung des Bodens gerechnet werden. Bei der zuständigen Behörde erhält man Auskunft über die frühere Nutzung des Grundstückes. Ist der Boden steinig oder lehmig, ist oft mit höheren Kosten für den Aushub zu rechnen. Auch sogenannte Torflinsen (im Untergrund befindliche organische Ablagerungen) können dazu führen, dass zunächst sehr viel Untergrund abgetragen und ersetzt werden muss. Ansonsten könnte die Standhaftigkeit des Hauses gefährdet sein. Der Austausch des Bodens kann in diesem Fall das eingeplante Budget empfindlich schmälern.

Erschließung des Grundstückes

Vor dem Kauf sollte feststehen, ob das Grundstück mit Straßen, Strom, Gas, Fernwärme, Telefon, Wasser- und Abwasser schon erschlossen ist. Auch diese Frage ist wichtig: Sind von der Stadt bzw. Gemeinde aus Baumaßnahmen geplant, die gegebenenfalls später für die Anwohner kostenpflichtig sind? Die Höhe der Erschließungskosten ist nicht zu unterschätzen. Auch hier hat man sich schnell verkalkuliert.

Grundbuch und Baulast

Der Blick ins Grundbuch ist sehr wichtig. Hier werden bestehende Hypothekenlasten oder mögliche Vorkaufsrechte eingetragen. Das Grundstück sollte auf jeden Fall auf Baulasten hin überprüft werden. Eine Baulast kann zum Beispiel ein Wege- oder Überfahrtsrecht des Nachbarn sein. Solche Rechte sind im Baulastenverzeichnis eingetragen. Ein Baulastenverzeichnis besteht außerhalb des Grundbuchs. Es wird bei der Bauverwaltung geführt und kann dort auch eingesehen werden.

Nebenkosten

Alle Kosten müssen gut durchgerechnet werden. Allein die Grunderwerbssteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Steuer wird erhoben, wenn ein Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung in Deutschland abgeschlossen wird. Auch die Kosten für den Notar und die Gerichtskosten sind zu berücksichtigen. Bei einer Maklerbeteiligung kommt noch die Makler-Courtage hinzu, des Weiteren die Erschließungs- und Vermessungskosten. Will heißen: Der reine Grundstückspreis ist noch lange nicht der Endpreis.

Örtliche Gegebenheiten

Manche Grundstücke fallen durch einen außerordentlich günstigen Preis auf. Hier sollte man erst einmal hellhörig werden. Sorgt vielleicht die Nachbarschaftsbebauung wie z. B. ein großer Bauernhof durch seine natürlichen Gerüche und Geräusche für einen niedrigen Kaufpreis? Oder existieren andere Störfaktoren, die bei der ersten Besichtigung nicht aufgefallen sind? Schauen Sie sich Ihr Wahl-Grundstück nicht nur an einem ruhigen Sonntag an, sondern auch bei normalem Betrieb in der Woche, um einen unverfälschten Eindruck zu gewinnen. Vielleicht trifft man dann auch den einen oder anderen Bauherrn, der schon in der Nähe des in Frage kommenden Grundstückes gebaut hat und wertvolle Informationen weitergeben kann.

Sollte das Grundstück direkt an einem Fluss oder breiten Bach liegt, kann es bei Starkregen zu Überschwemmungen und damit zu Wasserschäden kommen. Auch diese möglichen Naturereignisse sollten mit in die Überlegungen einbezogen werden. Sämtliche Faktoren mindern die Wohnqualität und den Wert des Grundstückes.

Wir helfen Ihnen gern bei der Entscheidungsfindung, damit Sie mit Sicherheit entspannt und zufrieden das Abenteuer Hausbau überstehen!