Verschiedene Arten von Baukrediten

Für die Baufinanzierung bieten Banken und Sparkassen verschiedene Arten von Darlehen an. Diese unterscheiden sich grundsätzlich in der Art der Rückzahlung. Die Höhe des monatlichen Rückzahlungsbetrages, auch Abtrag oder Annuität genannt, ergibt sich dabei aus dem eigentlichen Tilgungsbetrag und den für den Kredit zu zahlenden Zinsen.

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Annuität über den gesamten Kreditzeitraum gleich hoch. Im Laufe der Zeit steigt der Anteil der Tilgung an der Annuität, während die zu zahlenden Zinsen geringer werden. Durch ein Abzahlungsdarlehen erfolgt insbesondere im ersten Drittel der Kreditlaufzeit eine schnellere Tilgung im Vergleich zum Annuitätendarlehen. Beim Fälligkeitsdarlehen findet hingegen während der gesamten Vertragslaufzeit keinerlei Tilgung statt.

Das Annuitätendarlehen 

Bei einem Annuitätendarlehen ist die zu zahlende Annuität während des gesamten Rückzahlungszeitraums gleichbleibend. Sie wird einmal am Anfang festgelegt. Da sich nach jeder Tilgungszahlung die Restschuld verringert, verändern sich aufgrund der gleichbleibenden Annuität sowohl Zins wie auch Tilgung in ihrer Höhe. Die Zinsen nehmen im Laufe der Zeit ab, die Tilgung wird hingegen größer.

Beispiel für ein Annuitätendarlehen mit einer Kreditsumme von 100.000 Euro und einem Zinssatz von 5 Prozent.

Das Abzahlungsdarlehen

Bei einem Abzahlungsdarlehen verändert sich im Laufe des Rückzahlungszeitraums die Höhe der Annuität. Während der Tilgungsbetrag gleich bleibt, reduzieren sich die zu zahlenden Zinsen von Monat zu Monat da sie stets auf Grundlage der jeweils aktuellen Restschuld berechnet werden. Die Höhe des Tilgungsbetrages wird nur einmal am Anfang berechnet.

Beispiel für ein Abzahlungsdarlehen mit einer Kreditsumme von 100.000 Euro, einem Zinssatz von 5 Prozent und einem vereinbarten Tilgungssatz von 10 Prozent.

 Das Fälligkeitsdarlehen

Beim Abschluss eines Fälligkeitsdarlehens vereinbaren der Bauherr und die Bank bzw. Sparkasse, dass während der gesamten Laufzeit des Darlehens keine Tilgung stattfindet. Die für den Kreditbetrag zu zahlenden Zinsen sind die einzigen Zahlungen des Bauherren an die Bank. Am Ende der Laufzeit zahlt der Bauherr schließlich im Rahmen der letzten Annuität den Kreditbetrag und die Zinsen für den letzten Zahlungszeitraum.    

Beispiel für ein Fälligkeitsdarlehen mit einer Kreditsumme von 100.000 Euro und einem Zinssatz von 5 Prozent.

Das Forward-Darlehen

Als Forward-Darlehen wird eine bestimmte Form von Annuitätendarlehen bezeichnet. Beim Abschluss des entsprechenden Kreditvertrages wird vereinbart, dass das Darlehen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt an den Kreditnehmer ausgezahlt wird. Während dieser Wartezeit, der sogenannten Forward-Periode, fallen für den Bauherren in der Regel keine Zinsen oder Bereitstellungsgebühren an. Ab dem Zeitpunkt der Auszahlung wird das Forward-Darlehen automatisch zu einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen. Zwischen dem Abschluss des Darlehensvertrages und der tatsächlichen Auszahlung des Baukredits können gewöhnlich bis zu sechzig Monate liegen.

Vorteile und Nachteile der unterschiedlichen Darlehensarten

Alle vier dargestellten Darlehensarten haben gemeinsam, dass sich die Höhe des Zinssatzes während der gesamten Laufzeit nicht ändert. Dies bietet dem Bauherren eine enorme Planungssicherheit bei seinen zukünftigen finanziellen Vorhaben. Er kann bereits bei Abschluss des Kreditvertrages genau überblicken, welche Zahlungsbelastung ihn über viele Jahre begleiten wird.

Diese Planungssicherheit bietet für den Bauherren den Vorteil, dass er stets mit festen monatlichen Raten für Tilgung und Zinsen rechnen kann. Die feste Zinsbindung kann sich dabei für ihn sowohl zum Vorteil, jedoch auch nachteilig, auswirken. Fallen während der Rückzahlungsdauer die Zinsen am Geldmarkt, kann der Bauherr von diesen günstigeren Zinsen nicht profitieren. Er ist an die im Kreditvertrag vereinbarte Zinshöhe über die gesamte Dauer des Kreditvertrages gebunden. Steigt hingegen der Zinssatz für Baukredite während der Laufzeit des Vertrages, ist der Bauherr im Vorteil. Er muss sich keine Sorgen machen, dass er höhere Zinsen zahlen muss. Auch die Bank ist über die gesamte Laufzeit des Kredits hinweg an den vereinbarten Zinssatz gebunden. Sie kann den Kreditnehmer während der Rückzahlungsphase nicht ihrerseits mit höhere Zinsen belasten, selbst wenn der Zinssatz für Kredite in der Zwischenzeit am Geldmarkt steigen sollte.

Je nachdem, ob der Bauherr von steigenden oder fallenden Zinsen in der Zukunft ausgeht, sollte diese Annahme in die Entscheidung über die Dauer der Zinsbindung einfließen. Ist von höheren Zinsen in der Zukunft auszugehen, sollte eine möglichst lange Zinsbindung vereinbart werden um über einen langen Zeitraum von dem relativ günstigen Zinssatz zu profitieren. Ist jedoch davon auszugehen, dass die Zinsen in Zukunft fallen werden, sollte sich der Bauherr im Kreditvertrag nur über einen möglichst kurzen Zeitraum an einen Zinssatz binden. So kann er nach diesem kurzen Zeitraum von den dann günstigen Zinsen profitieren und einen neuen Kredit für eine Anschlussfinanzierung mit diesem günstigen Zinssatz vereinbaren.

Vorteil eines Annuitätendarlehens gegenüber den anderen Darlehensformen

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Höhe des zu zahlenden monatlichen Abtrages (Annuität) über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich. Der Kreditnehmer kann über einen langen Zeitraum hinweg sicher mit einer gleichbleibenden monatlichen Belastung planen. Da die Annuität gleich hoch bleibt, sich die Restschuld aber aufgrund der Tilgungszahlungen regelmäßig verringert, wird der Zinsanteil in der Annuität im Laufe der Zeit immer geringer. Hieraus folgt, dass sich der Tilgungsanteil in der Annuität stetig erhöht. Im Laufe der Zeit tilgt der Kreditnehmer also in immer größeren Schritten. Dies führt zur regelmäßigen, immer größer werdenden Abnahme der Zinszahlungen.

Je länger der Rückzahlungszeitraum des Kredites ist, desto größer fällt die gesamte Tilgung im Vergleich zum Abzahlungsdarlehen aus.    

Vorteil eines Abzahlungsdarlehens gegenüber den übrigen Darlehensformen

Abzahlungsdarlehen bieten den Vorteil, dass der Kreditnehmer von einer geringer werdenden Annuität profitiert. Zwar ist der monatliche Tilgungsbetrag über die gesamte Laufzeit des Darlehens hinweg gleich hoch, jedoch nimmt die Höhe der zu zahlenden Zinsen stetig ab. Da die Höhe der Zinszahlung nach jeder Tilgung auf Grundlage der dann verbleibenden Restschuld berechnet wird, wird diese nach jeder Tilgungszahlung geringer.

Dem Bauherren stehen also durch die abnehmenden Annuitäten im Laufe der Zeit bei gleichem Einkommen immer höhere Geldmittel zur Verfügung. Dieses Geld kann beispielsweise für anstehende Reparaturen oder auch eine Sondertilgung zur Seite gelegt werden.

Vorteil eines Fälligkeitsdarlehens gegenüber den übrigen Darlehensformen

Das Fälligkeitsdarlehen ist im Vergleich zu den anderen Darlehensformen der Kredit, der zur geringsten monatlichen Belastung des Kreditnehmers führt. Im Gegensatz zu den anderen Darlehen findet hier jedoch über die gesamte Laufzeit keine Tilgung statt und der Darlehensgeber zahlt nur Zinsen für den Kredit. Während der Darlehenslaufzeit stehen dem Kreditnehmer also höhere Geldmittel im Vergleich zu den anderen Darlehensformen zur Verfügung.

Vorteil eines Forward-Darlehens gegenüber den übrigen Darlehensformen

Für den Zeitraum nach der Darlehensauszahlung ergeben sich die gleichen Vorteile wie beim Annuitätendarlehen. Durch die Bereitstellung des Darlehens zu einem späteren Zeitpunkt - bis zu 60 Monate später - sichert sich der Kreditnehmer bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses den zu diesem Zeitpunkt gültigen Zinssatz. Dies führt zu einer enormen Planungssicherheit, selbst wenn der Kredit zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht benötigt wird.

Welche Darlehensform sich für welchen Bauherren eignet

Pauschal kann keine Empfehlung über die optimale Darlehensform gegeben werden. Sämtliche Darlehen bieten ihre spezifischen Vorteile und Nachteile. Je nach Lebenssituation, finanzieller Situation und Zukunftsplanung des Bauherren kann das Annuitätendarlehen, das Abzahlungsdarlehen, das Fälligkeitsdarlehen oder auch das Forward-Darlehen die ideale Finanzierungsform sein.

Als Bauherr sollte man die folgenden Überlegungen bei der Entscheidung über die gewünschte Darlehensform einfließen lassen.

• Wie hoch darf die monatliche Belastung sein? Welche monatliche Annuität kann ich mir überhaupt leisten?
• Wie lange möchte ich den Baukredit maximal zurückzahlen? In wie vielen Jahren möchte ich schuldenfrei leben?
• Ist zu erwarten, dass ich in einigen Jahren eine große Tilgung leisten kann? Steht zum Beispiel eine Schenkung oder auch Erbschaft ins Haus?
• Kann ich jetzt schon absehen, dass mich in ein paar Jahren höhere Ausgaben für andere Dinge finanziell belasten werden? Werden zum Beispiel meine Kinder in einigen Jahren ein Studium beginnen?
• Existiert eventuell bereits ein Bausparvertrag, der in einigen Jahren zuteilungsreif sein wird? Mit diesem ließe sich gegebenenfalls in wenigen Jahren eine günstige Anschlussfinanzierung realisieren       

In jedem Fall sollte die Wahl des geeigneten Baukredits reiflich überlegt sein. Eine diesbezügliche Entscheidung wirkt sich auf einen sehr langen Zeitraum aus und bindet erhebliche finanzielle Mittel über eine lange Zeit. Daneben ist es ratsam, die Angebote verschiedener Banken und Sparkassen miteinander zu vergleichen und hierbei auch eine Finanzierung oder die spätere Anschlussfinanzierung über ein Bauspardarlehen in Betracht zu ziehen. Soweit die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind, eignen sich auch die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau und der Länder für die Baufinanzierung.

Sondertilgungen vereinbaren

Gerade bei einer langen Laufzeit eines Baukredits haben Bauherren oder Käufer häufig die Möglichkeit, neben dem monatlichen Abtrag noch etwas Geld zur Seite zu legen. Diese angesparten Geldmittel sind gut dafür geeignet, als Sondertilgungen in die Rückzahlung des Darlehens eingebracht zu werden. Durch eine Sondertilgung sinkt die verbleibende Restschuld zum Zeitpunkt der Zahlung verhältnismäßig stark. Dies kann zu einer spürbaren Reduzierung der monatlichen Annuität führen da die zu zahlenden monatlichen Zinsen ab diesem Zeitpunkt ebenfalls nur noch auf Grundlage des neuen geringeren Restschuldbetrages berechnet werden.

 Das Recht des Kreditnehmers zur Zahlung von Sondertilgungen muss mit der Bank oder Sparkasse im Darlehensvertrag vereinbart werden. Grundsätzlich besteht diese Möglichkeit nämlich nicht und der Kreditnehmer kann über die gesamte Laufzeit des Kreditvertrages nur die vereinbarten monatlichen Annuitäten zahlen. Da der Kredit durch die Zahlung von Sondertilgungen schneller als vorgesehen zurückgezahlt wird, nimmt das Geldinstitut über die gesamte Darlehenslaufzeit hinweg weniger Zinsen als bei der Rückzahlung ohne Sondertilgungen ein. Zum Ausgleich dieses Zinsverlusts lässt sich das Geldinstitut die Gewährung des Sondertilgungsrechts durch einen Aufschlag beim Zinssatz bezahlen.

Üblicherweise werden Sondertilgungen so vereinbart, dass der Kreditnehmer während der gesamten Kreditlaufzeit einen bestimmten Prozentanteil (zum Beispiel 10 Prozent) des ursprünglichen Darlehensbetrags zurückzahlen kann. Ebenfalls üblich sind Vereinbarungen über jährliche Sondertilgungen in einer bestimmten Höhe des Darlehensbetrages (zum Beispiel 1 Prozent maximale Sondertilgung pro Jahr).