Für die Baufinanzierung bieten Banken und Sparkassen verschiedene Arten von Darlehen an. Diese unterscheiden sich grundsätzlich in der Art der Rückzahlung. Die Höhe des monatlichen Rückzahlungsbetrages, auch Abtrag oder Annuität genannt, ergibt sich dabei aus dem eigentlichen Tilgungsbetrag und den für den Kredit zu zahlenden Zinsen.

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Annuität über den gesamten Kreditzeitraum gleich hoch. Im Laufe der Zeit steigt der Anteil der Tilgung an der Annuität, während die zu zahlenden Zinsen geringer werden. Durch ein Abzahlungsdarlehen erfolgt insbesondere im ersten Drittel der Kreditlaufzeit eine schnellere Tilgung im Vergleich zum Annuitätendarlehen. Beim Fälligkeitsdarlehen findet hingegen während der gesamten Vertragslaufzeit keinerlei Tilgung statt.

   

Das Annuitätendarlehen 

Bei einem Annuitätendarlehen ist die zu zahlende Annuität während des gesamten Rückzahlungszeitraums gleichbleibend. Sie wird einmal am Anfang festgelegt. Da sich nach jeder Tilgungszahlung die Restschuld verringert, verändern sich aufgrund der gleichbleibenden Annuität sowohl Zins wie auch Tilgung in ihrer Höhe. Die Zinsen nehmen im Laufe der Zeit ab, die Tilgung wird hingegen größer.

Beispiel für ein Annuitätendarlehen mit einer Kreditsumme von 100.000 Euro und einem Zinssatz von 5 Prozent.

 

 

Jahr Restschuld Zins Tilgung Annuität
1 100.000 Euro 5.000 Euro 10.472 Euro 15.472 Euro
2 89.528 Euro 4.476 Euro 10.996 Euro 15.472 Euro
3 78.532 Euro 3.927 Euro 11.545 Euro 15.472 Euro
4 66.987 Euro 3.349 Euro 12.123 Euro 15.472 Euro
5 63.638 Euro 3.182 Euro 12.290 Euro 15.472 Euro
         
 Summen  19.934 Euro  57.462 Euro  77.360 Euro  

   

Das Abzahlungsdarlehen

Bei einem Abzahlungsdarlehen verändert sich im Laufe des Rückzahlungszeitraums die Höhe der Annuität. Während der Tilgungsbetrag gleich bleibt, reduzieren sich die zu zahlenden Zinsen von Monat zu Monat da sie stets auf Grundlage der jeweils aktuellen Restschuld berechnet werden. Die Höhe des Tilgungsbetrages wird nur einmal am Anfang berechnet.

Beispiel für ein Abzahlungsdarlehen mit einer Kreditsumme von 100.000 Euro, einem Zinssatz von 5 Prozent und einem vereinbarten Tilgungssatz von 10 Prozent.

Jahr Restschuld Zins Tilgung Annuität
1 100.000 Euro 5.000 Euro 10.000 Euro 15.000 Euro
2 90.000 Euro 4.500 Euro 10.000 Euro 14.500 Euro
3 80.000 Euro 4.000 Euro 10.000 Euro 14.000 Euro
4 70.000 Euro 3.500 Euro 10.000 Euro 13.500 Euro
5 60.000 Euro 3.000 Euro 10.000 Euro 13.000 Euro
         
 Summen 20.000 Euro 50.000 Euro 70.000 Euro  


 

 Das Fälligkeitsdarlehen

Beim Abschluss eines Fälligkeitsdarlehens vereinbaren der Bauherr und die Bank bzw. Sparkasse, dass während der gesamten Laufzeit des Darlehens keine Tilgung stattfindet. Die für den Kreditbetrag zu zahlenden Zinsen sind die einzigen Zahlungen des Bauherren an die Bank. Am Ende der Laufzeit zahlt der Bauherr schließlich im Rahmen der letzten Annuität den Kreditbetrag und die Zinsen für den letzten Zahlungszeitraum.    

Beispiel für ein Fälligkeitsdarlehen mit einer Kreditsumme von 100.000 Euro und einem Zinssatz von 5 Prozent.

Jahr Restschuld Zins Tilgung Annuität
1 100.000 Euro 5.000 Euro 0 Euro 5.000 Euro
2 100.000 Euro 5.000 Euro 0 Euro 5.000 Euro
3 100.000 Euro 5.000 Euro 0 Euro 5.000 Euro
4 100.000 Euro 5.000 Euro 0 Euro 5.000 Euro
5 100.000 Euro 5.000 Euro 100.000 Euro 105.000 Euro
         
 Summen  25.000 100.000 Euro  125.000 Euro  

 

Das Forward-Darlehen

Als Forward-Darlehen wird eine bestimmte Form von Annuitätendarlehen bezeichnet. Beim Abschluss des entsprechenden Kreditvertrages wird vereinbart, dass das Darlehen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt an den Kreditnehmer ausgezahlt wird. Während dieser Wartezeit, der sogenannten Forward-Periode, fallen für den Bauherren in der Regel keine Zinsen oder Bereitstellungsgebühren an. Ab dem Zeitpunkt der Auszahlung wird das Forward-Darlehen automatisch zu einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen. Zwischen dem Abschluss des Darlehensvertrages und der tatsächlichen Auszahlung des Baukredits können gewöhnlich bis zu sechzig Monate liegen.

Vorteile und Nachteile der unterschiedlichen Darlehensarten

Alle vier dargestellten Darlehensarten haben gemeinsam, dass sich die Höhe des Zinssatzes während der gesamten Laufzeit nicht ändert. Dies bietet dem Bauherren eine enorme Planungssicherheit bei seinen zukünftigen finanziellen Vorhaben. Er kann bereits bei Abschluss des Kreditvertrages genau überblicken, welche Zahlungsbelastung ihn über viele Jahre begleiten wird.

Diese Planungssicherheit bietet für den Bauherren den Vorteil, dass er stets mit festen monatlichen Raten für Tilgung und Zinsen rechnen kann. Die feste Zinsbindung kann sich dabei für ihn sowohl zum Vorteil, jedoch auch nachteilig, auswirken. Fallen während der Rückzahlungsdauer die Zinsen am Geldmarkt, kann der Bauherr von diesen günstigeren Zinsen nicht profitieren. Er ist an die im Kreditvertrag vereinbarte Zinshöhe über die gesamte Dauer des Kreditvertrages gebunden. Steigt hingegen der Zinssatz für Baukredite während der Laufzeit des Vertrages, ist der Bauherr im Vorteil. Er muss sich keine Sorgen machen, dass er höhere Zinsen zahlen muss. Auch die Bank ist über die gesamte Laufzeit des Kredits hinweg an den vereinbarten Zinssatz gebunden. Sie kann den Kreditnehmer während der Rückzahlungsphase nicht ihrerseits mit höhere Zinsen belasten, selbst wenn der Zinssatz für Kredite in der Zwischenzeit am Geldmarkt steigen sollte.

Je nachdem, ob der Bauherr von steigenden oder fallenden Zinsen in der Zukunft ausgeht, sollte diese Annahme in die Entscheidung über die Dauer der Zinsbindung einfließen. Ist von höheren Zinsen in der Zukunft auszugehen, sollte eine möglichst lange Zinsbindung vereinbart werden um über einen langen Zeitraum von dem relativ günstigen Zinssatz zu profitieren. Ist jedoch davon auszugehen, dass die Zinsen in Zukunft fallen werden, sollte sich der Bauherr im Kreditvertrag nur über einen möglichst kurzen Zeitraum an einen Zinssatz binden. So kann er nach diesem kurzen Zeitraum von den dann günstigen Zinsen profitieren und einen neuen Kredit für eine Anschlussfinanzierung mit diesem günstigen Zinssatz vereinbaren.

Vorteil eines Annuitätendarlehens gegenüber den anderen Darlehensformen

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Höhe des zu zahlenden monatlichen Abtrages (Annuität) über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich. Der Kreditnehmer kann über einen langen Zeitraum hinweg sicher mit einer gleichbleibenden monatlichen Belastung planen. Da die Annuität gleich hoch bleibt, sich die Restschuld aber aufgrund der Tilgungszahlungen regelmäßig verringert, wird der Zinsanteil in der Annuität im Laufe der Zeit immer geringer. Hieraus folgt, dass sich der Tilgungsanteil in der Annuität stetig erhöht. Im Laufe der Zeit tilgt der Kreditnehmer also in immer größeren Schritten. Dies führt zur regelmäßigen, immer größer werdenden Abnahme der Zinszahlungen.

Je länger der Rückzahlungszeitraum des Kredites ist, desto größer fällt die gesamte Tilgung im Vergleich zum Abzahlungsdarlehen aus.    

Vorteil eines Abzahlungsdarlehens gegenüber den übrigen Darlehensformen

Abzahlungsdarlehen bieten den Vorteil, dass der Kreditnehmer von einer geringer werdenden Annuität profitiert. Zwar ist der monatliche Tilgungsbetrag über die gesamte Laufzeit des Darlehens hinweg gleich hoch, jedoch nimmt die Höhe der zu zahlenden Zinsen stetig ab. Da die Höhe der Zinszahlung nach jeder Tilgung auf Grundlage der dann verbleibenden Restschuld berechnet wird, wird diese nach jeder Tilgungszahlung geringer.

Dem Bauherren stehen also durch die abnehmenden Annuitäten im Laufe der Zeit bei gleichem Einkommen immer höhere Geldmittel zur Verfügung. Dieses Geld kann beispielsweise für anstehende Reparaturen oder auch eine Sondertilgung zur Seite gelegt werden.

Vorteil eines Fälligkeitsdarlehens gegenüber den übrigen Darlehensformen

Das Fälligkeitsdarlehen ist im Vergleich zu den anderen Darlehensformen der Kredit, der zur geringsten monatlichen Belastung des Kreditnehmers führt. Im Gegensatz zu den anderen Darlehen findet hier jedoch über die gesamte Laufzeit keine Tilgung statt und der Darlehensgeber zahlt nur Zinsen für den Kredit. Während der Darlehenslaufzeit stehen dem Kreditnehmer also höhere Geldmittel im Vergleich zu den anderen Darlehensformen zur Verfügung.

Vorteil eines Forward-Darlehens gegenüber den übrigen Darlehensformen

Für den Zeitraum nach der Darlehensauszahlung ergeben sich die gleichen Vorteile wie beim Annuitätendarlehen. Durch die Bereitstellung des Darlehens zu einem späteren Zeitpunkt - bis zu 60 Monate später - sichert sich der Kreditnehmer bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses den zu diesem Zeitpunkt gültigen Zinssatz. Dies führt zu einer enormen Planungssicherheit, selbst wenn der Kredit zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht benötigt wird.

Welche Darlehensform sich für welchen Bauherren eignet

Pauschal kann keine Empfehlung über die optimale Darlehensform gegeben werden. Sämtliche Darlehen bieten ihre spezifischen Vorteile und Nachteile. Je nach Lebenssituation, finanzieller Situation und Zukunftsplanung des Bauherren kann das Annuitätendarlehen, das Abzahlungsdarlehen, das Fälligkeitsdarlehen oder auch das Forward-Darlehen die ideale Finanzierungsform sein.

Als Bauherr sollte man die folgenden Überlegungen bei der Entscheidung über die gewünschte Darlehensform einfließen lassen.

  • Wie hoch darf die monatliche Belastung sein? Welche monatliche Annuität kann ich mir überhaupt leisten?
  • Wie lange möchte ich den Baukredit maximal zurückzahlen? In wie vielen Jahren möchte ich schuldenfrei leben?
  • Ist zu erwarten, dass ich in einigen Jahren eine große Tilgung leisten kann? Steht zum Beispiel eine Schenkung oder auch Erbschaft ins Haus?
  • Kann ich jetzt schon absehen, dass mich in ein paar Jahren höhere Ausgaben für andere Dinge finanziell belasten werden? Werden zum Beispiel meine Kinder in einigen Jahren ein Studium beginnen?
  • Existiert eventuell bereits ein Bausparvertrag, der in einigen Jahren zuteilungsreif sein wird? Mit diesem ließe sich gegebenenfalls in wenigen Jahren eine günstige Anschlussfinanzierung realisieren       

In jedem Fall sollte die Wahl des geeigneten Baukredits reiflich überlegt sein. Eine diesbezügliche Entscheidung wirkt sich auf einen sehr langen Zeitraum aus und bindet erhebliche finanzielle Mittel über eine lange Zeit. Daneben ist es ratsam, die Angebote verschiedener Banken und Sparkassen miteinander zu vergleichen und hierbei auch eine Finanzierung oder die spätere Anschlussfinanzierung über ein Bauspardarlehen in Betracht zu ziehen. Soweit die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind, eignen sich auch die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau und der Länder für die Baufinanzierung.

Sondertilgungen vereinbaren

Gerade bei einer langen Laufzeit eines Baukredits haben Bauherren oder Käufer häufig die Möglichkeit, neben dem monatlichen Abtrag noch etwas Geld zur Seite zu legen. Diese angesparten Geldmittel sind gut dafür geeignet, als Sondertilgungen in die Rückzahlung des Darlehens eingebracht zu werden. Durch eine Sondertilgung sinkt die verbleibende Restschuld zum Zeitpunkt der Zahlung verhältnismäßig stark. Dies kann zu einer spürbaren Reduzierung der monatlichen Annuität führen da die zu zahlenden monatlichen Zinsen ab diesem Zeitpunkt ebenfalls nur noch auf Grundlage des neuen geringeren Restschuldbetrages berechnet werden.

 Das Recht des Kreditnehmers zur Zahlung von Sondertilgungen muss mit der Bank oder Sparkasse im Darlehensvertrag vereinbart werden. Grundsätzlich besteht diese Möglichkeit nämlich nicht und der Kreditnehmer kann über die gesamte Laufzeit des Kreditvertrages nur die vereinbarten monatlichen Annuitäten zahlen. Da der Kredit durch die Zahlung von Sondertilgungen schneller als vorgesehen zurückgezahlt wird, nimmt das Geldinstitut über die gesamte Darlehenslaufzeit hinweg weniger Zinsen als bei der Rückzahlung ohne Sondertilgungen ein. Zum Ausgleich dieses Zinsverlusts lässt sich das Geldinstitut die Gewährung des Sondertilgungsrechts durch einen Aufschlag beim Zinssatz bezahlen.

Üblicherweise werden Sondertilgungen so vereinbart, dass der Kreditnehmer während der gesamten Kreditlaufzeit einen bestimmten Prozentanteil (zum Beispiel 10 Prozent) des ursprünglichen Darlehensbetrags zurückzahlen kann. Ebenfalls üblich sind Vereinbarungen über jährliche Sondertilgungen in einer bestimmten Höhe des Darlehensbetrages (zum Beispiel 1 Prozent maximale Sondertilgung pro Jahr).

Für die Beantragung eines Baukredits kann ein Bauherr oder Käufer zwischen unterschiedlichen Finanzierungspartnern wählen. Neben der Finanzierung durch ein Darlehen von Eltern oder sonstiger Verwandtschaft kommt in der Regel die Finanzierung über eine Bank oder Sparkasse, eine Bausparkasse oder über die Kreditanstalt für Wiederaufbau in Form eines KfW-Darlehens in Betracht. Daneben stehen auch Fördermittel für den Wohnungsbau der einzelnen Länder zur Verfügung. Diese können in der Regel bei landeseigenen Banken und Finanzierungsinstituten beantragt werden.

Finanzierung über eine Bank oder Sparkasse      

Die häufigste Form der Baufinanzierung ist die Aufnahme eines Darlehens bei einer Bank oder Sparkasse. Soll die Finanzierung über ein Geldinstitut erfolgen, dass über ein Filialnetz verfügt, finden die entsprechenden Gespräche für die Beantragung des Darlehens mit einem Bankmitarbeiter in der Filiale statt. Hier werden die Unterlagen des Bauherren geprüft und eine Kreditzusage getroffen. Bei der Beantragung eines Baukredits über eine Direktbank kann der Bauherr oder Käufer in der Regel im Internet eine Vorabprüfung seines Vorhabens mit Hilfe eines sogenannten Kreditrechners durchführen. Hierzu gibt er die relevanten Daten wie die Höhe des gewünschten Kredits, die mögliche monatliche Tilgungsrate oder die Dauer der Zinsfestbindung in den Rechner ein. Als Ergebnis erhält der Bauherr ein unverbindlich ermitteltes Ergebnis über die tatsächlichen Rahmendaten des Darlehens. Da die Bank selbstverständlich auch die Unterlagen des Bauherren für eine genaue Prüfung des Kreditantrages benötigt, kann der Bauherr diese in der Regel online an die Direktbank übermitteln.

Finanzierung über eine Bausparkasse

Bausparkassen bieten Bausparverträge zur Finanzierung von Bauvorhaben an. Diese Verträge sehen eine sogenannten Sparphase und eine anschließenden Darlehnsphase vor. Während der Sparphase zahlt der Bausparer zunächst einen bestimmten Betrag an. Diese Phase ist in der Regel acht Jahre lang und das angesparte Geld wird während der Sparphase verzinst. In die Ansparleistung eines Bausparvertrages können auch die steuerlich geförderten vermögenswirksamen Leistungen einfließen. Für diese können wiederum durch das Finanzamt Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie gewährt werden, wenn bestimmte Bedingungen vom Bausparer erfüllt werden.

Im Anschluss an die Sparphase erreicht der Bausparvertrag seine sogenannte Zuteilungsreife. In diesem Zeitpunkt kann das mit dem Bausparkasse vereinbarte Bauspardarlehen an den Bausparer ausgezahlt werden.

Entscheidender Vorteil an einem Bausparvertrag ist, dass der Zinssatz für das spätere Bauspardarlehen bereits bei Vertragsabschluss, also zum Beginn der Sparphase festgelegt wird. Da die Sparphase in der Regel acht Jahre beträgt, kennt der Bausparer den Zinssatz für sein späteres Darlehen bereits lange Zeit im Voraus. Hierdurch erhält er eine langfristige Planungssicherheit für die Kreditfinanzierung seines Bauvorhabens.  

Bauspardarlehen eignen sich einerseits für die erstmalige Finanzierung eines Bauvorhabens wenn der Bausparer bereits zu Beginn der Sparphase weiß, dass er in circa acht Jahren das Geld aus dem Bauspardarlehen benötigt. Andererseits eignet sich ein Bauspardarlehen auch für die Anschlussfinanzierung eines ersten Baukredits. Hierbei wird der erste Baukredit im Zeitpunkt der Zuteilungsreife des Bausparvertrages durch das Bauspardarlehen abgelöst. Je nach der Entwicklung des Zinssatzes für Baukredite können so hoch verzinste Baukredite durch Bauspardarlehen mit günstigeren Zinssätzen umgeschuldet werden.

Neben den Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau stehen in den Ländern weitere Mittel für die Finanzierung von Neubauvorhaben oder den Kauf von gebrauchten Immobilien zur Verfügung. Diese Fördermittel sind häufig an spezielle Voraussetzungen geknüpft. So sind sie in der Regel nur für die Unterstützung von einkommensschwachen oder kinderreichen Familien vorgesehen.

Baden-Württemberg:

Über die landeseigene L-Bank unterstützt das Land Baden-Württemberg im Rahmen der sogenannten Landeswohnraumförderung verschiedene Personengruppen finanziell beim Neubau, Kauf oder Umbau von Immobilien. Unterschiedliche Darlehen und Förderprogramme stehen hier zur Verfügung.

Baden-Württemberg:

Nachdem im Freistaat Bayern bereits im Jahre 2007 das Wohnbauförderungsprogramm (BayWoFG) ins Leben gerufen wurde, wurde dies in 2010 überarbeitet und Teile davon geändert. Das Land fördert mit den zur Verfügung stehenden Mitteln Anschaffung und Bau von selbstgenutzten Ein- oder Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Menschen mit Behinderungen und Familien können unter bestimmten Voraussetzungen die Fördermittel des Freistaats nutzen.      

Berlin:

Für Bauherren und Immobilienkäufer stehen im Land Berlin nur geringe Fördermittel zur Verfügung. Die landeseigene Investitionsbank Berlin (IBB) vergibt jedoch im Rahmen der Förderprogramme ‘IBB Energetische Gebäudesanierung’ und ‘IBB Altersgerecht Wohnen’ zinsgünstige Kredite unter anderem für die energetische Sanierung von Wohngebäuden sowie den Erwerb von bereits energetisch sanierten Immobilien. Daneben gibt es Förderprogramme für die Wärmedämmung von Immobilien oder die Erneuerung von Fenstern, Außentüren und Heizungsanlagen.

Brandenburg:

Zur Förderung des Wohnungsbaus im innerstädtischen Bereich existiert im Land Brandenburg ein spezielles Wohnungsbauförderprogramm. Hierdurch sollen besonders die Innenstädte des Landes neu belebt werden.

Bremen:

Das Land Bremen fördert mit dem Programm ‘Erwerb von Wohneigentum’ im Rahmen des Wohnungsbauförderungsgesetzes (WoFG) den Kauf von Bestandsimmobilien. Auch hier sind bestimmte Voraussetzungen wie eine umfassende energetische Modernisierung der Immobilie an die Vergabe der Fördermittel geknüpft.

Hamburg:

Für Bauherren und Käufer stehen Förderprogramme zur Baufinanzierung zur Verfügung. Diese können vom landeseigenen Förderinstitut Hamburger Investitions- und Förderbank (kurz: IFBHH, bzw. IFB Hamburg) vergeben werden. Anschaffung bzw. Kauf müssen im Zusammenhang mit den Themen Umweltschutz und Energiesparen stehen.

Hessen:

Das Land Hessen vergibt über die Landestreuhandstelle Fördermittel in Form von zinsgünstigen Darlehen an Bauherren und Käufer von Immobilien. Daneben können weitere Zuschüsse für Personen mit Behinderungen gewährt werden.

Mecklenburg-Vorpommern:

Über Fördermittel unterstützt das Land Mecklenburg-Vorpommern die Modernisierung und Instandhaltung von bereits vorhandenem Wohnraum. Daneben besteht das spezielle Förderprogramm ‘Modernisierung und Instandsetzung von Miet- und Genossenschaftswohnungen sowie von selbst genutztem Wohneigentum in innerstädtischen Altbauquartieren’. Die Mittel für die Bauförderung können beim Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern beantragt werden.

Niedersachsen:

Auch in Niedersachsen stehen Fördermittel für den Bau oder Kauf von Immobilien zur Verfügung. Die Gewährung ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. So gibt es dort beispielsweise das Förderprogramm ‘Eigentum für kinderreiche Familien’.

Nordrhein-Westfalen:

Besonders Familien aber auch Personen mit Behinderungen können in Nordrhein-Westfalen unter bestimmten Voraussetzungen Fördermittel für den Erwerb oder Neubau einer Wohnung oder eines Hauses zur Selbstnutzung erhalten. Verschiedene Förderprogramme stehen zur Verfügung.

Rheinland-Pfalz:

In Rheinland-Pfalz können Fördermittel bei der Landestreuhandbank Rheinland-Pfalz beantragt werden. Das Land unterstützt im Rahmen der Wohnraumförderung Bauherren und Käufer beim Bau, Kauf und bei der Modernisierung von selbst genutzten Wohnungen und Häusern.

Sachsen:

Im Freistaat Sachsen stehen Fördermittel für Bauherren und Käufer zur Verfügung. Gefördert wird die Schaffung, der Kauf und die Sanierung von Wohnraum in den Innenstadtbereichen. Hierdurch sollen Baulücken geschlossen und der Bevölkerungsabwanderung aus den Innenstädten entgegengewirkt werden.

Sachsen-Anhalt:

Zinsgünstige Darlehen stehen in Sachsen-Anhalt im Rahmen der Wohnraumförderung zur Verfügung. Die Vergabe erfolgt hier durch die Investitionsbank Sachsen-Anhalt.

Saarland:

Fördermittel stehen im Saarland für Privatpersonen im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung zur Verfügung. Das Land fördert hiermit den Neubau, den Kauf sowie den Umbau von Immobilien. Die Vergabe der Fördermittel durch zinsgünstige Darlehen erfolgt durch die Saarländische Investitionskreditbank AG (SIKB).

Schleswig-Holstein:

Das nördlichste deutsche Bundesland vergibt zinsgünstige Baudarlehen im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung an Bauherren und Käufer. Es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

Thüringen:

Im Rahmen der Wohnraumförderung stehen in Thüringen Fördermittel in Form von zinsgünstigen Baudarlehen für Selbstnutzer von Immobilien zur Verfügung. Die Thüringer Aufbaubank (TAB) kann dort für diese Zwecke das ‘Familienbaudarlehen’ und das ‘Thüringer Modernisierungsdarlehen’ vergeben.

Bauherren können mit Banken oder Sparkassen Baukredite mit verschiedenen Laufzeiten vereinbaren. In der Regel werden Kreditverträge mit einer Laufzeit von 5, 10 oder 20 Jahren abgeschlossen. Nicht unüblich sind jedoch auch Kreditlaufzeiten von 8 oder 15 Jahren. Teilweise erfolgt der Abschluss auch über noch längere Zeiträume. Die verschieden langen Laufzeiten der Verträge bieten für den Kreditnehmer ihre jeweiligen Vorteile wie auch Nachteile.

Vorteile und Nachteile von Darlehen mit langer Laufzeit

Schließt der Kreditgeber mit seiner Bank oder Sparkasse einen Kreditvertrag mit einer langen Laufzeit von 15, 20 oder sogar mehr Jahren ab, so erreicht er damit eine enorm lang andauernde Planungssicherheit. Bereits zum Beginn der Laufzeit kann er genau errechnen, wie hoch seine finanzielle Belastung für die Tilgung und die Zinszahlungen für den Kredit sein werden.

Was einerseits ein großer Vorteil ist, kann sich allerdings auch nachteilig für den Kreditnehmer auswirken. Fällt diesem während der langen Laufzeit zum Beispiel ein größeres Erbe oder eine Schenkung zu, kann er den Kreditvertrag damit nicht einfach ablösen. Die Bank oder Sparkasse kann grundsätzlich auf die Erfüllung des gesamten Kreditvertrages, also bis zum Ende der vereinbarten Kreditlaufzeit, bestehen. Nur in Ausnahmefällen und wenn bestimmte Gründe vorliegen, wird die Bank oder Sparkasse hiervon abweichen und einer frühzeitigen Tilgung des Darlehens zustimmen. Da ihr hierdurch jedoch ein Zinsnachteil durch die ausbleibenden Zinszahlungen in der Zukunft entsteht, wird sie diese Zustimmung in der Regel nur geben, wenn der Kreditnehmer ihr im Gegenzug eine Vorfälligkeitsentschädigung bzw. ein Vorfälligkeitsentgelt zahlt. Die Höhe dieser Entschädigung bzw. des Entgelts berechnet sich nach der verbleibenden Restschuld, dem Zinssatz und der ursprünglichen Restdauer der Kreditlaufzeit. Bauherren sollten genau abwägen, ob die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht zu einem zu hohen finanziellen Nachteil führt. Häufig bietet es sich an, das Geld aus der Erbschaft oder Schenkung besser anzulegen und den Kredit wie vereinbart über den längeren Zeitraum zurückzuzahlen.

Ein weiterer Nachteil von langen Laufzeiten von Darlehensverträgen entsteht dem Kreditnehmer, wenn im Laufe der Jahre die Zinsen für vergleichbare Baukredite sinken. Da sich der Bauherr über einen langen Zeitraum an einen bestimmten Zinssatz gebunden hat, kann er von den niedrigen Bauzinsen nicht profitieren. Sollte der Bauherr dennoch seine Kredite umschulden, also mit einem neuen günstigeren Kredit ein älteres ungünstiges Darlehen ablösen, wird die Bank oder Sparkasse hierfür auch eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Zahlung dieser möglicherweise recht hohen Entschädigung kann den Zinsvorteil durch die zukünftig niedrigeren Zinsen jedoch schnell zunichte machen. Ob eine Umschuldung sinnvoll ist, kann ausschließlich durch die Prüfung des Einzelfalls entschieden werden. Grundsätzlich wirkt sich eine Umschuldung nur dann vorteilhaft aus, wenn der Zinsvorteil durch den neuen Kredit größer ist als die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung.

Erhält der Kreditnehmer während der langen Vertragslaufzeit zum Beispiel eine Gehaltserhöhung durch seinen Arbeitgeber oder ist es ihm aus einem anderen Grund zukünftig möglich, einen höheren monatlichen Abtrag zu leisten, so wirkt sich eine lange Kreditlaufzeit ebenfalls nachteilig aus. Die Bank oder Sparkasse wird in der Regel die Zahlung höherer monatlicher Raten nicht akzeptieren. Hierdurch würde ihr ein finanzieller Schaden entstehen, weil durch die höheren Raten eine schnellere Rückzahlung des Kredits erfolgen würde und der Bank so insgesamt weniger Zinseinnahmen zufließen würden. Nur gegen Zahlung einer entsprechenden finanziellen Entschädigung dürften Geldinstitute bereit sein, einen höheren monatlichen Abtrag zu akzeptieren.

Vorteile und Nachteile von Darlehen mit kurzer Laufzeit

Darlehen mit kurzen Laufzeiten sichern dem Kreditnehmer eine höhere Flexibilität im Vergleich zu langfristigen Kreditverträgen. Bereits nach wenigen Jahren endet die Zinsbindung und der Kreditnehmer kann sich bei der Anschlussfinanzierung für einen neuen Baukredit entscheiden. Kurze Darlehenslaufzeiten bieten sich insbesondere an, wenn Kreditnehmer von fallenden Zinsen ausgehen. So kann im Rahmen der Anschlussfinanzierung ein neuer Darlehensvertrag mit dem günstigeren Zinssatz abgeschlossen werden.

Für den Kreditnehmer vorteilhaft ist eine kurze Kreditlaufzeit auch dann, wenn er zum Beispiel aufgrund einer Gehaltserhöhung zukünftig höhere monatliche Abträge leisten kann. Dies kann er bereits nach der kurzen Laufzeit bei der Anschlussfinanzierung berücksichtigen. Der Vertragsabschluss über den Anschlusskredit kann dann unter Berücksichtigung höherer monatlicher Zahlungen erfolgen.

Die Vereinbarung einer kurzen Kreditlaufzeit ist ebenfalls für diejenigen Kreditnehmer sinnvoll, die von einem baldigen großen Geldzufluss ausgehen können. Dies könnte zum Beispiel eine zu erwartende Schenkung oder Erbschaft sein. Aber auch der geplante Verkauf einer anderen Immobilie, die Auszahlung einer Lebensversicherung oder die geplante Auflösung eines Wertpapierdepots könnte zu diesem Geldzufluss führen. Kann ein Kreditnehmer also damit rechnen, dass in den Jahren zwischen dem Vertragsabschluss und dem Ende der Kreditlaufzeit ein größerer Betrag für die Tilgung des Kredits eingehen wird, sollte er eine möglichst kurze Laufzeit vereinbaren.

Nachteilig können sich kurze Kreditlaufzeiten auswirken, wenn die Zinsen für Darlehen während der kurzen Darlehenslaufzeit steigen und der Kreditnehmer auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen ist. Er muss am Ende der Laufzeit des ersten Kredites die dann am Markt gültigen höheren Zinsen für die Anschlussfinanzierung in Kauf nehmen. Um sich hiergegen abzusichern käme für den Kreditnehmer jedoch die Besparung eines Bausparvertrages oder der Abschluss eines Forward-Darlehens in Frage.

Häufig Anschlussfinanzierung notwendig

In den wenigsten Fällen kann ein Baukredit während der Darlehenslaufzeit komplett an die Bank oder Sparkasse zurückgezahlt werden. In der Regel benötigt der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung. Häufig machen Bauherren bei der Baufinanzierung den Fehler, dass sie genau diesen Umstand übersehen. Sie verstehen das Vertragsangebot ihres Geldinstituts dahingehend, dass der Kredit am Ende der Darlehenslaufzeit komplett getilgt sei. Zu beachten ist jedoch, dass am Laufzeitende in der Regel noch eine erhebliche Restschuld vorhanden ist, die gewöhnlich nicht direkt nach dem Ende der Kreditlaufzeit komplett getilgt werden kann. Im Normalfall muss eine weitere Finanzierung der Restschuld mit einem neuen Kreditvertrag zu den dann gültigen Konditionen erfolgen.