Ist ein mögliches Baugrundstück gefunden, analysieren wir es zunächst auf Herz und Nieren. Bei Grund und Boden liegen die Überraschungen oft im Verborgenen. Jedes Grundstück weist Besonderheiten auf, die es herauszufinden und zu bewerten gilt.
Folgende Leistungen bieten wir Ihnen:
- Bodengutachten mit Gründungsempfehlung
- Untersuchung der Baustellenlogistik
- Überprüfung des Bebauungsplanes inklusive Analyse des Baurechts
- Ausarbeitung eines Angebotes über die grundstücksspezifischen Kosten
- Beplanung des Grundstücks mit raum- und himmelsrichtungsbezogen optimierter Stellung des Hauses und der Nebengebäude
Manchmal ist es „Liebe auf den ersten Blick“. Sie entdecken ein freies Baugrundstück und stellen sich im Geiste schon Ihr Eigenheim darauf vor. Hier ein kleiner Ratgeber, worauf Sie achten sollten, bevor es zu einem Grundstückskauf kommt.
- Passt der ausgesuchte Bauplatz zu meinem Wunschhaus?
- Mit welchen Baunebenkosten ist zu rechnen?
- Eine Untersuchung der Baustellenlogistik bringt hier Klarheit.
- Welche Ausrichtung des Hauses ist gewünscht und umsetzbar?
- Und die nicht unerhebliche Frage: Wieviel möchte/kann ich für das Grundstück inklusive aller Kaufnebenkosten bezahlen? Reicht mein Budget aus oder zwingt mich der Bauplatz, erhebliche Abstriche beim Hausbau machen zu müssen?
Bebauungsplan
Lässt der Bebauungsplan jene Wünsche zu, die Sie sich von einem Neubau erhofft? Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan und wird von der zuständigen Gemeinde bzw. Kommune erstellt. Der Verlauf von Straßen und Wegen ist hier ebenso festgelegt wie die Art der Bebauung. Auf manchen Grundstücken sind Stadtvillen mit zwei Vollgeschossen gestattet, andere Grundstücke können wiederum nur mit Satteldachhäusern bebaut werden. Es gilt, Mindestabstände zu den Nachbargrundstücken einzuhalten. Auch die maximale Größe und Form des neuen Hauses sind vorgeschrieben. Selbst die Art der Bepflanzung mit Gehölzen und Bäumen kann genau festgelegt sein. Der Bebauungsplan ist bei der zuständigen Gemeindeverwaltung, dem Bauordnungsamt oder dem Stadtplanungsamt einzusehen.
Zukünftige Entwicklungen
Die weitere Entwicklung des Bebauungsgebietes ist nicht unerheblich und sollte ebenfalls geprüft werden. Ein Flächennutzungsplan kann Auskunft darüber geben, ob in der Nähe einmal eine Umgehungsstraße oder Autobahn geplant wird - oder vielleicht ein neues Gewerbegebiet entstehen soll. Beides kann mit nicht unerheblichen Lärmbelastungen verbunden sein und mindert die Wohnqualität als auch den Wert eines Grundstückes. Wenn Kinder mit ins Haus ziehen oder Nachwuchs geplant ist, sollte auch die Entfernung zu Schulen und Kindergärten nicht zu weit ausfallen. Für den Weg zur Arbeitsstätte ist eine gute Verkehrsanbindung von Vorteil.
Bodenprüfung
Auch auf den Untergrund des Grundstückes sollten Sie einen Blick werfen, denn die Beschaffenheit des Bodens ist ein wichtiger Punkt beim Hausbau. So könnte der Boden Altlasten enthalten – etwa von alten Tankstellen, Mülldeponien oder Fabriken. Hier muss mit einer Verunreinigung des Bodens gerechnet werden. Bei der zuständigen Behörde erhält man Auskunft über die frühere Nutzung des Grundstückes. Ist der Boden steinig oder lehmig, ist oft mit höheren Kosten für den Aushub zu rechnen. Auch sogenannte Torflinsen (im Untergrund befindliche organische Ablagerungen) können dazu führen, dass zunächst sehr viel Untergrund abgetragen und ersetzt werden muss. Ansonsten könnte die Standhaftigkeit des Hauses gefährdet sein. Der Austausch des Bodens kann in diesem Fall das eingeplante Budget empfindlich schmälern.
Erschließung des Grundstückes
Vor dem Kauf sollte feststehen, ob das Grundstück mit Straßen, Strom, Gas, Fernwärme, Telefon, Wasser- und Abwasser schon erschlossen ist. Auch diese Frage ist wichtig: Sind von der Stadt bzw. Gemeinde aus Baumaßnahmen geplant, die gegebenenfalls später für die Anwohner kostenpflichtig sind? Die Höhe der Erschließungskosten ist nicht zu unterschätzen. Auch hier hat man sich schnell verkalkuliert.
Grundbuch und Baulast
Der Blick ins Grundbuch ist sehr wichtig. Hier werden bestehende Hypothekenlasten oder mögliche Vorkaufsrechte eingetragen. Das Grundstück sollte auf jeden Fall auf Baulasten hin überprüft werden. Eine Baulast kann zum Beispiel ein Wege- oder Überfahrtsrecht des Nachbarn sein. Solche Rechte sind im Baulastenverzeichnis eingetragen. Ein Baulastenverzeichnis besteht außerhalb des Grundbuchs. Es wird bei der Bauverwaltung geführt und kann dort auch eingesehen werden.
Nebenkosten
Alle Kosten müssen gut durchgerechnet werden. Allein die Grunderwerbssteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Steuer wird erhoben, wenn ein Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung in Deutschland abgeschlossen wird. Auch die Kosten für den Notar und die Gerichtskosten sind zu berücksichtigen. Bei einer Maklerbeteiligung kommt noch die Makler-Courtage hinzu, des Weiteren die Erschließungs- und Vermessungskosten. Will heißen: Der reine Grundstückspreis ist noch lange nicht der Endpreis.
Örtliche Gegebenheiten
Manche Grundstücke fallen durch einen außerordentlich günstigen Preis auf. Hier sollte man erst einmal hellhörig werden. Sorgt vielleicht die Nachbarschaftsbebauung wie z. B. ein großer Bauernhof durch seine natürlichen Gerüche und Geräusche für einen niedrigen Kaufpreis? Oder existieren andere Störfaktoren, die bei der ersten Besichtigung nicht aufgefallen sind? Schauen Sie sich Ihr Wahl-Grundstück nicht nur an einem ruhigen Sonntag an, sondern auch bei normalem Betrieb in der Woche, um einen unverfälschten Eindruck zu gewinnen. Vielleicht trifft man dann auch den einen oder anderen Bauherrn, der schon in der Nähe des in Frage kommenden Grundstückes gebaut hat und wertvolle Informationen weitergeben kann.
Sollte das Grundstück direkt an einem Fluss oder breiten Bach liegt, kann es bei Starkregen zu Überschwemmungen und damit zu Wasserschäden kommen. Auch diese möglichen Naturereignisse sollten mit in die Überlegungen einbezogen werden. Sämtliche Faktoren mindern die Wohnqualität und den Wert des Grundstückes.
Wir helfen Ihnen gern bei der Entscheidungsfindung, damit Sie mit Sicherheit entspannt und zufrieden das Abenteuer Hausbau überstehen!
Die Bebauungskosten kalkulieren
Besonders schwierig ist das Kalkulieren der Bebauungskosten – schließlich geht es um Ihr Bauvorhaben. Denn die sind abhängig von einer ganzen Reihe unterschiedlicher Faktoren. Üblicherweise erwerben Sie ein Grundstück und beauftragen eine Firma mit dem Bau Ihres Hauses. Das heißt: Sie sind für alle Rahmenbedingungen rund um Ihren Bauplatz verantwortlich und müssen bei auftretenden Problemen die daraus entstehenden Kosten tragen. Ein Beispiel: Ist die Zufahrt zum Bauplatz beengt, kann das hohe Kosten nach sich ziehen.
Zu den zwei größten Kostenfallen gehören:
Die Erschließung des Grundstücks
Sind sämtliche Erschließungsmaßnahmen bereits umgesetzt? Sind weitere Arbeiten geplant? Wer übernimmt dafür die Kosten? Diese Fragen sollten Sie mit dem Verkäufer und einem Vertreter der Gemeinde abklären. Aussagen dazu sind in den Kaufvertrag für das Grundstück aufzunehmen. Liegt Ihr gewähltes Grundstück z. B. in einem Neubaugebiet, das noch nicht durch Straßen erschlossen ist, kommen eventuell anteilig Kosten auf Sie zu. Außerdem sollten Sie sichergehen, dass alle Anschlüsse vor Ihrem Haus liegen. Damit einhergehend ist zu prüfen, wie hoch die Hausanschlusskosten für Strom, Telefon, Wasser, Abwasser und eventuell Gas ausfallen werden.
Die örtlichen Bodenverhältnisse
Besonderes Augenmerk sollte dem Boden Ihres Grundstücks gewidmet werden. Schlechte Bodenverhältnisse können überaus hohe Kosten verursachen. Wichtig zu wissen: Baufirmen setzen eine ausreichend tragende Bodenbeschaffenheit voraus und bieten außerdem Erdarbeiten in einem festgelegten Leistungsumfang an. Zusätzliche Kosten fallen immer an, eher stellt sich die Frage nach deren Höhe. Ist etwa der Baugrund nicht tragfähig genug, so zieht das eine Tiefengründung nach sich. Das kann mehrere Tausend Euro bedeuten, die Sie zusätzlich aufbringen müssten.
Bestehen schon Zweifel an der Bodenbeschaffenheit, sollte vor dem Grundstückskauf ein Bodengutachten durch einen Experten erstellt werden. Das kostet zwar auch, erspart aber später unliebsame Überraschungen. Wenn der Grund wenig tragfähig erscheint, das Grundwasser bis zur Grasnarbe reicht oder Schichtenwasser im Untergrund fließt, sind das klare Alarmzeichen auf mögliche Bodenprobleme.
Sie sehen: es gibt einige Herausforderungen zu meistern. Gern überprüfen wir für Sie alle Fragen rund um Ihr Baugrundstück und erstellen Ihnen eine Schätzung der grundstücksspezifischen Kosten speziell für Ihre Situation.
Dann sind Sie bei uns genau richtig! Gern unterstützen wir Sie bei der Suche nach einem passenden Grundstück für Ihr Traumhaus. Erstellen Sie unkompliziert einen Suchauftrag mit wichtigen Eckdaten für Ihren Wunsch-Bauplatz – und wir suchen und finden ganz sicher Ihr Traumgrundstück. Und das Beste: Dieser Service ist für Sie kostenlos.
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